Das Mietrechtsreformgesetz

 

I. Einleitung:

Am 29.03.2001 verabschiedete der deutsche Bundestag nach jahrzehntelanger Diskussion das Mietrechtsreformgesetz. Dadurch wurde das private Mietrecht völlig neu geregelt.

Ein großer Teil der Vorschriften ging auf das Jahr 1896 zurück. Seit dieser Zeit jedoch, haben sich die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse stark verändert. Der Gesetzgeber ist deshalb der Auffassung gewesen, eine Reform des Mietrechts sei notwendig.

Das Gesetz ist seit dem 1.9.2001 in Kraft.

II. Ziel:

Durch die Reform wurde eine Vereinfachung des Mietrechts angestrebt. Es soll klarer, verständlicher und transparenter werden. Mieter und Vermieter sollen ihre Rechte und Pflichten klar erkennen.

III. Inhaltliche Veränderungen:

a.)    Regelungsbereich Mieterhöhung

1. Einführung eines qualifizierten Mietspiegels und einer Mietdatenbank

Neben den ausgehandelten Mietspiegeln soll ein qualifizierter Mietspiegel und eine Mietdatenbank eingeführt werden.

In einem qualifizierten Mietspiegel ist der Preisindex für ortsübliche Vergleichsmieten enthalten. Er muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein. Dabei soll es ausreichen, wenn er von der Gemeinde oder von Interessensvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt ist. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, so sind dessen Angaben bei der Mieterhöhung zu nennen, auch wenn die Erhöhung auf andere Begründungsmittel gestützt wird.

Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahre vereinbart worden sind. Neu ist die Möglichkeit, die Mieterhöhung durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank zu begründen.

2. Herabsetzung der Kappungsgrenze von bisher 30 % auf 20 %

Wenn eine Mieterhöhung überhaupt vorgenommen wird, darf diese

·         die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen

·         der ursprüngliche Mietzins musste 15 Monate konstant sein

Bei diesen Erhöhungen darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als Zwanzig vom Hundert erhöhen = Kappungsgrenze

Mietwucher liegt also immer dann vor, wenn die Miete um mehr als 20 % innerhalb von drei Jahren angehoben wird.

Zudem muss der Vermieter die Erhöhung begründen.

3. Verlängerung der Klagefrist auf drei Monate

Der Mieter muss bei einer Mieterhöhung zustimmen. Falls er dies unterlässt, kann er innerhalb drei Monate (früher innerhalb zwei Monate) Klage erheben.

4.  Modernisierungsmieterhöhung auch bei Stromeinsparmaßnahmen möglich

5.      Abschaffung der Mieterhöhung wegen Kapitalkostensteigerungen z.B. aufgrund des erhöhten Zinssatzes

b.)   Regelungsbereich Mietkaution

Maximal sind drei Monatsmieten Kaution zulässig. Diese ist als Spareinlage  mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen, wobei alle Zinsen dem Mieter zustehen.

c.)    Regelungsbereich Modernisierung

Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Hauptsächlich gilt dies für Energieeinsparmaßnahmen. In diesen Fällen muss der Vermieter die Arbeiten drei Monate vorher schriftlich ankündigen. Der Mieter hat dann ein außerordentliches Kündigungsrecht.

d.)   Regelungsbereich Vertragsparteien

Nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz tritt beim Tod des Mieters der Lebenspartner (nicht wie bisher der Ehegatte) in das Mietverhältnis ein. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.

e.)   Regelungsbereich Mietpreisüberhöhung

Ausweitung der Möglichkeit des Vermieters sich auf erhöhte laufende Aufwendungen berufen zu können, auf den gesamten Wohnungsbestand.

f.)     Regelungsbereich Vereinbarung über Mieterhöhung

1. Staffelmieten mit einer Laufzeit von mehr als 10 Jahren sind zulässig.

Staffelmiete = Die Miete wird für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart; in der Vereinbarung wird die jeweilige Miete bzw. Erhöhung in einem Geldbetrag zugewiesen. Früher dürfte die Vereinbarung über einen gestaffelten Mietzins nur 10 Jahre umfassen. Neu: Das Kündigungsrecht des Mieters darf für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Vereinbarung ausgeschlossen werden.

2. Indexmieten auch bei einer Laufzeit unter 10 Jahren zulässig

Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den Preisindex bestimmt wird. Der Preisindex wurde vom Statistischen Bundesamt ermittelt und stellt die statistische Messziffer für den Lebenshaltungspreis aller privaten Haushalte in Deutschland dar. Somit steigt die Miete automatisch entsprechend der Inflationsrate, die vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Die Miete muss aber mindestens ein Jahr unverändert bleiben; für Erhöhungen bedarf es der Schriftform.

g.)   Regelungsbereich Betriebskosten

Generell müssen Nebenkosten, wenn nichts anderes vereinbart, nach dem Verbrauch                                                                 abgerechnet werden.

1. Einführung einer Abrechnungs- u. Ausschlussfrist für Betriebskostenabrechnungen

2. Der Vermieter soll innerhalb 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes die Betriebskosten abrechnen müssen. Nach Ablauf dieser Frist soll eine Nachforderung ausgeschlossen sein, es sei denn der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

3. Abrechnungsschlüssel bei fehlender Vereinbarung über die Betriebskosten immer Anteil der Wohnfläche

4. Wenn die Vertragsparteien über den Abrechnungsmaßstab nichts anderes vereinbart haben, so sind diese nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.

h.)   Regelungsbereich Kündigung

1. Dem Mieter steht eine Kündigungsfrist von drei Monaten zu. Für den Vermieter beträgt sie je nach Dauer des Mietverhältnisses bis zu neun Monate!!!

Des Weiteren konnten bisher Mieter und Vermieter den Mietvertrag bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren nur mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.

Bei achtjähriger Wohndauer waren es neun und bei zehnjähriger zwölf Monate. Nun kann der Mieter bei mehr als fünf Jahren grundsätzlich mit sechsmonatiger Frist kündigen, während es beim Vermieter bei der alten Staffelung bleibt.

2. Einführung einer Kündigung aus wichtigem Grund

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

Ein wichtiger Grund ist gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

3.      Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung von Wohnraum aus wichtigem Grund wird nunmehr zwingend die Angabe von Gründen verlangt.

4.      Kündigung des Erben ohne berechtigtes Interesse

Der Erbe, sowohl des Mieters (neu) als auch des Vermieters, ist berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb einer außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.

5.      Flexibilisierung bei den Kündigungssperrfristen nach Umwandlung von vermieteten Wohnungen in Eigentumswohnungen. Wird z.B. ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, so ist der Wohnungseigentümer erst nach drei Jahren berechtigt das Mietverhältnis zu kündigen. Existieren zu dieser Zeit aber sehr wenig freie beziehbare Wohnungen, kann die Frist auf zehn Jahre verlängert werden.

6.      Dreifamilienhaus – Regelung entfällt

Die bisherige Kündigungsmöglichkeit, sofern das Gebäude nach dem 31.06.1990 und vor dem 01.06.1999 fertig gestellt wurde, soll ersatzlos entfallen.

i.)     Regelungsbereich Zeitmietvertrag

1. Abschaffung des einfachen (nicht mehr mit Befristungsgründen versehenen) Zeitmietvertrags

Zeitmietverträge in genereller Form sind also nicht mehr zulässig. Es kann nur noch ein „qualifizierter Zeitmietvertrag“ geschlossen werden. Darin muss ein konkreter Grund für die Befristung genannt werden. Vorrangig gelten Eigenbedarf und eine bevorstehende Instandsetzung.

Im Rahmen des qualifizierten Zeitmietvertrags soll der Mieter vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen können, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht.

2. Abschaffung des Fortsetzungsanspruches

Abgeschafft hat der Gesetzgeber die Zeitmietverträge mit Verlängerungsklausel. Erlaubt war diese Vertragsform  bis zur Dauer von fünf Jahren. Dem Vermieter war hier eine Vertragsmöglichkeit mit Mietern gegeben, die er vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages aus verschiedenen Gründen zur Probe wohnen lassen wollte. Jetzt sind nur noch echte Zeitmietverträge zugelassen, die nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit tatsächlich zur Beendigung des Mietverhältnisses führen. Einen Anspruch auf Verlängerung bei sozialen Härten wie Krankheit hat der Mieter nicht mehr.

j.)     Regelungsbereich Altmietverträge

Das neue Recht gilt auch für bereits bestehende Mietverträge. Es muss kein neuer Mietvertrag geschlossen werden.

k.)   Übergangsregelungen

1. Bei Mieterhöhung: Wenn Mieterhöhungen dem Mieter vor dem 1.9.2001 zugegangen sind, ist das alte Recht anzuwenden. D.h. bis zu 30 % Zuschlag ist zulässig.

2. Bei Kündigung: Bei Kündigung bis 31. August gilt das alte Recht.

3. Betriebskosten: Die neuen Regelungen für Betriebskosten gelten erstmals für Abrechnungsperioden, die nach dem 31.08.2001 enden.

Wird nach dem Kalenderjahr abgerechnet, dann also erstmals für 2002 nach den neuen Regeln.

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